Szkolenia nieruchomości

autorem artykułu jest Agata Szlendak

Jeśli myślisz o inwestycji , polegającej na tym, aby kupić grunt, podzielić go na mniejsze działki i później je odsprzedać , warto abyś zapoznał się z procedurą podziału nieruchomości.

Nie zawsze można podzielić nieruchomość tak jakby życzył sobie tego właściciel.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami narzuca właścicielom nieruchomości szereg ograniczeń.



Nie podlegają ustawie grunty przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne. Jeśli brak jest planu, to są to grunty wykorzystywane na cele rolne i leśne. Warunkiem jest oznaczenie ich w operacie ewidencji gruntów jako:

-użytki rolne (R,Ł, Ps, SR)

-grunty leśne -Ls

-grunty zadrzewione i zakrzewione – Lz

-użytki kopalne i drogi, które wchodzą w skład nieruchomości rolnych i dla których nie ustalono warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.



Aby to sprawdzić należy wystąpić o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zaświadczenie wydaje wójt gminy lub burmistrz, prezydent miasta. Jeśli brak jest planu zwracamy sie o wypis z rejestru gruntów do starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie działki.



Pozostałe grunty przeznaczone np. pod zabudowę, układ komunikacyjny, przemysł itp. muszą być dzielone wg procedur określonych w ustawie o o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to również gruntów rolnych i leśnych jeśli działki jakie mają powstać w wyniku podziału :

-mają powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha

-to nowe drogi, niebędące drogami dojazdowymi do nieruchomości rolnych.



Podstawową zasadą narzuconą przez ustawę o gospodarce nieruchomościami jest to, że podział nieruchomości musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.



Aby przekonać sie jakie są ustalenia planu dla naszej działki występujemy do wójta gminy lub burmistrza, prezydenta miasta o wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku opracowania planów szczegółowych otrzymamy kopię rysunku planu , na którym będą widoczne linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu i projektowane granice nowych działek.

Są to tylko ustalenia planu, jeśli chcemy wprowadzić je w życie ( tzn. podzielić sobie działkę) zlecamy wykonanie podziału firmie geodezyjnej. Geodeta uprawniony sporządzi na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wstępny projekt podziału nieruchomości. Będzie to załącznik do pisma właściciela nieruchomości, który zwraca sie do wójta gminy lub burmistrza , prezydenta miasta o wydanie opinii o zgodności proponowanego podziału z planem.

Opinię tą urząd wydaje w formie postanowienia na które, przysługuje zażalenie ( jest to odwołanie możliwe do wniesienia w terminie 7 dni od doręczenia pisma).

Jeśli opinia jest pozytywna, procedurę podziału można kontynuować.

Następnym krokiem są pomiary terenowe, w wyniku których geodeta ustala zewnętrzne granice dzielonej działki. Granice te muszą być okazane na gruncie stronom ( tj. właścicielom sąsiadujących nieruchomości) . Z czynności przyjęcia granic sporządza się protokół.

Następnie geodeta projektuje nowe działki, określa ich dokładne położenie i powierzchnię , wykonując m. in. mapę z projektem podziału i wykaz zmian gruntowych.

Dokumenty te przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego posłużą za podstawę wydania decyzji zatwierdzającej podział. Nowe działki zostaną przez geodetę trwale zestabilizowane w terenie ( np. słupkami betonowymi ) – z czynności tych także sporządza się protokół.

Kiedy decyzja zatwierdzająca podział jest już prawomocna, możemy udać sie do notariusza z kompletem dokumentów ( mapy, decyzja, tytuł własności do dzielonej działki) bądź tez wystąpić do sądu o ujawnienie podziału w księdze wieczystej.

–
Agata Szlendak
właściciel strony “Wszystko o nieruchomościach”
http://nieruchomosci1.ovh.org
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

autorem artykułu jest Agata Szlendak

Jeśli masz zamiar nabyć działkę z myślą o budowie domu, istotną dla ciebie informacją będzie, czy upatrzona przez ciebie działka jest już wyłączona z produkcji rolnej.

Zajmę sie tu przypadkiem , kiedy w miejscowym planie

zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona pod zabudowę.

Każda działka geodezyjna jest ujęta w państwowym rejestrze zwanym ewidencją gruntów. Operat ewidencji gruntów i budynków prowadzi właściwy dla danego terenu starosta. Np. jeśli chcesz kupić działkę w miejscowości Dąbkowo, która znajduje sie w powiecie Bory , to w Starostwie Powiatowym w Borach w wydziale geodezji dowiesz się jakie są zapisy w operacie ewidencji gruntów dotyczące interesującej cię działki. Jakie informacje o działkach zawarte są w operacie ewidencji gruntów? Numer ,powierzchnia i granice działki, oznaczenie, zasięg i powierzchnia użytku gruntowego, rodzaj klasy gruntu a także jej zasieg i powierzchnia i również tytuły własności, na podstawie których w rejestrach ewidencji gruntów został wpisany do danej działki właściciel.

Użytek gruntowy określa sposób korzystania z działki, do tego celu sklasyfikowano w ewidencji gruntów siedem grup użytków:

1.Użytki rolne

2.Grunty leśne i zakrzewione

3. Grunty zabudowane i zurbanizowane

4. użytki ekologiczne

5. nieużytki

6. grunty pod wodami

7. tereny różne (oznaczone symbolem Tr).

Istotną informacja dla inwestora będzie to czy działka ,którą ma zamiar kupić jest oznaczona jako użytek z grupy 3 grunty zabudowane i zurbanizowane, gdyż to oznacza że jest wyłączona z produkcji rolnej i leśnej.

W tej grupie będą grunty :

B- tereny mieszkalne (zabudowane budynkami mieszkalnymi)

Ba -tereny przemysłowe

Bi inne tereny zabudowane

Bp -zurbanizowane tereny zabudowane

Bz tereny rekreacyjno wypoczynkowe

K użytki kopalne

Tereny komunikacyjne dr drogi , Tk tereny kolejowe, Ti inne tereny komunikacyjne.

Jeśli działka nie jest wyłączona z produkcji rolnej i leśnej , a mamy zamiar przeznaczyć ja na cele nierolnicze i nieleśne( np. budowa domu) to będziemy musieli sie starać o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej bądź leśnej.

Może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie, przez właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości starostę.Wyłączeniu z produkcji podlegają grunty:

-użytki rolne wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, zaliczonych

do klas I, II, III, IIIa, IIIb,

- użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia

organicznego,

a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 ustawy o ochronie

gruntów rolnych i leśnych tj.grunty:

2) pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,

3) pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi

oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej

oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,

4) pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym

od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,

5) parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi,

w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,

6) pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,

7) pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych,

zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków

i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,

zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,

9) torfowisk i oczek wodnych,

10) pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Jeśli na terenie gminy , gdzie chcesz nabyć działkę Rada Gminy podjęła uchwałę o ochronie gruntów rolnych zaliczonych do klas IV, IVa i IVb, wytworzonych z gleb

pochodzenia mineralnego, to wtedy również te grunty podlegają wyłączeniu.

Wydanie decyzji, o wyłączeniu następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

W tej decyzji określa sie należności i opłaty roczne, które zapłaci inwestor za wyłączenie gruntów.

Dla inwestora ważny jest zapis w art. 12 a ustawy o ochronie gruntów rolnych i

leśnych , a mianowicie:

“Art. 12a. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 1, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego,

2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.”

Przepis ten określa powierzchnię wyłączonego terenu, za który nie poniesiemy opłat.Jeśli obszar inwestycji będzie miał większą powierzchnię , wtedy po zezwoleniu na wyłączenie gruntów z produkcji, płacimy jednorazowa opłatę tzw. należność oraz opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.



opracowano na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r.o ochronie gruntów rolnych i leśnych. (Dz. U. z dnia 22 lutego 1995 r.z późniejszymi zmianami)

–
Agata Szlendak
właściciel strony “Wszystko o nieruchomościach”
http://nieruchomosci1.ovh.org
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

autorem artykułu jest Agata Szlendak

Jeśli wartość twojej nieruchomości wzrośnie -może czekać Cię przykra niespodzianka

-będziesz musiał zapłacić na rzecz gminy na terenie ,której posiadasz nieruchomość tzw. opłatę adiacencką.

Z opłatami adicenckimi możemy mieć do czynienia w trzech przypadkach:



Po pierwsze:

-gdy nieruchomość leży na obszarze objetym scaleniem i ponownym podziałem

na działki gruntu.Scalenie oznacza rewolucję w dotychczas istniejacym układzie granic.

Np. na pewnym obszarze mamy długie i wąskie działki,to w trakcie tej procedury można zlikwidować ten niewygodny podział i utworzyć nowe kształtne działki

o odpowiedniej proporcji boków i wydzielić nowe drogi dojazdowe.

Poprawia się więc struktura zagospodarowania terenu i wzrasta jego wartość.

O tym czy będzie przeprowadzona taka procedura decyduje Rada Gminy podejmując uchwałę. Sposób podziału na nowe działki określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Każdy z właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości otrzymuje nowe działki których powierzchnia jest równa powierzchni

posiadanych przez niego do tej pory nieruchomości, pomniejszona o powierzchnię gruntu przeznaczonego na nowe drogi dojazdowe.

Osoby, które otrzymały nowe działki są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłaty zwanej adiacencką w wysokości do 50% wzrostu wartości nieruchomości.

Stawkę procentową tej opłaty gmina ustala w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

Aby ustalić termin i sposób wniesienia opłaty adiacenckiej wójt gminy, lub burmistrz czy

prezydent miasta spisuje z osobami zainteresowanymi protokół uzgodnień.

Jeśli nie dojdzie do ugody pomiędzy gminą a właścicielami nieruchomości o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy , podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości . Wartość nieruchomości przed i po scaleniu określa rzeczoznawca majątkowy ,na podstawie operatu szacunkowego.



Po drugie:

-z opłatami adiacenkimi mamy też do czynienia, gdy wzrasta wartość nieruchomości z uwagi na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w sąsiedztwie tej nieruchomości.

Może to być budowa lub modernizacja istniejącej drogi,wybudowanie naziemnych lub podziemnych

przewodów i urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych,elektrycznych, gazowych

i telekomunikacyjnych umożliwiających podłączenie nieruchomości do w/w mediów.

W terminie 3 lat od wybudowania tych urządzeń urząd gminy może ustalić taka opłatę w drodze decyzji administracyjnej.

Wysokość opłaty tak jak poprzednio jest uzależniona od wzrostu wartości nieruchomości i nie może byc wyższa od 50% róznicy wartości przed i po

wybudowaniu urządzeń.

Stawka procentowa opłaty jest ustalana przez Radę Gminy – uchwałą.

Wartość nieruchomości przed i po budowie urządzeń infrastrukturyokreśla rzeczoznawca majątkowy.

Właściciel nieruchomości może wnioskować o rozłożenie opłaty na raty roczne ( do 10 lat), warunki rozłożenia na raty ustala się w decyzji.

Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza sie wartość świadczeń wniesionych przez właściciela w gotówce lub w naturze na rzecz budowy urządzeń.



Po trzecie:

-opłatę adiacenką , będziemy zmuszeni uiśić, gdy na wniosek własciciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości zostaje dokonany jej podział na części

i w wyniku tego podziału wzrasta jej wartość.

Podobnie jak poprzednio zmianę wartości nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy.

Aby tak sie stało Rada Gminy, powinna podjąć stosowną uchwałę, w której określi stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Nie może ona być większa niż 50%

różnicy wartości nieruchomości, przed i po podziale.

Ustalenie tej opłaty odbywa sie w drodze decyzji wydanej przez Wójta, Burmistrza lub Prezydenta miasta. Decyzja taka może być wydana w przeciągu trzech lat

od dnia w którym decyzja lub orzeczenie o podziale nieruchomości stały sie prawomocne.

Ważne jest to że opłata nie obowiązuje jeśli podział nieruchomości nastąpił niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego , a więc m. in.wtedy gdy:

-dokonujemy podziału w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej

dwoma budynkami,( na podstawie pozwolenia na budowę)

-wydzielamy działki z budynkiem wzniesionym przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze

-wydzielamy działki, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

-wydzielamy część nieruchomości objętej decyzją o lokalizacji drogi krajowej

- wydzielamy działki na terenach zamkniętych ( np. tereny wojskowe).



opracowano na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 marca 1998 r.w sprawie wykonania przepisów dotyczących

scalania i podziału nieruchomości.

–
Agata Szlendak
właściciel strony “Wszystko o nieruchomościach”
http://nieruchomosci1.ovh.org
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

autorem artykułu jest Agata Szlendak

Mówiąc nieruchomość przywołujemy w myślach konkretny obraz mieszkania, domu jednorodzinnego z działką, działki zabudowanej budynkami przemysłowymi czy po prostu jakiegoś obszaru niezabudowanego gruntu.

Nieruchomość zawsze jest związana z ziemią, nie można jej np.

zabrac i przenieść w inne miejsce. Dlatego kupowanie nieruchomości

polega na nabyciu praw do niej.

Np. dwa podobne do siebie domki jednorodzinne, mogą byc przedmiotem różnych praw. Jedna z tych nieruchomości to działka gruntu zabudowanadomem mieszkalnym, która jest własnością Państwa X, druga to działka gruntuzabudowana równiez domem mieszkalnym , leczdzialka jest własnościa Gminy Miasto W i pozostaje w wieczystym użytkowaniu Państwa Y, zas dom stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności i jest własnością Państwa Y.

Stan prawny nieruchomości określa nam właśnie rodzaj praw , jakie do niej przyslugują.

Jak określić stan prawny nieruchomości ?

W tym celu badamy , jakie istnieją dokumenty określające prawa do nieruchomości.

Osoba, która zechce sprzedać nam nieruchomość powinna je nam przedstawić.

Stan prawny nieruchomości ustala sie przede wszystkim na podstawie

księgi wieczystej, gdyż wpis w księdze wieczystej uzasadnia domniemanie , że ujawnione w niej prawa są wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Domniemanie istnieje do czasu wykreślenia wpisanego prawa.

Jest to zasada REJKOJMI KSIĄG WIECZYSTYCH.

Księgi wieczyste sa prowadzone przez sady rejonowe, własciwe wg położenia nieruchomości. Oznacza to, że jesli np. dostaniemy w spadku nieruchomość we wsi Maliny w powiecie Sadek, a sąd rejonowy znajduje sie w mieście powiatowym

Sadek, to właśnie w tym sądzie jest Wydział Ksiąg Wieczystych gdzie powinna znajdowaćsię księga wieczysta dla gospodarstwa , które otrzymaliśmy w spadku.

–

Agata Szlendak
właściciel strony “Wszystko o nieruchomościach”
http://nieruchomosci1.ovh.org
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl

autorem artykułu jest osa bob

Mieszkanie sprzedawaj bez pośredników. Nad bezpieczeństwem operacji i tak musi czuwać notariusz. Obniżysz w ten sposób koszty transakcji. Pośrednicy nieruchomości od obu stron pobierają niemałe prowizje. Twój klient będzie jeszcze bardziej zadowolony. W dobie internetu sprzedaż bezpośrednia nie jest trudna. Istnieje wiele serwisów (np. gratka.pl) umożliwiających samodzielne wystawienie oferty. Z drugiej strony jest wielu klientów, którzy prenumerują w serwisach informacje o konkretnych mieszkaniach z wybranych miast. W sieci istnieją specjalne serwisy bezpośredniej sprzedaży nieruchomości. Podbijając rynek internetowy nie zapomnij wywiesić informacji o sprzedaży na klatce schodowej. Często jest tak, że najszybciej znajduje się klientów wśród sąsiadów, którzy poszukują mieszkań dla znajomych lub rodziny.



Sprzedając mieszkanie powinieneś wczuć się w rolę kupującego, który przeżywa w tym momencie spory stres. Może Cię postrzegać jako partnera niewiarygodnego, spekulanta zamierzającego może nawet oszukać klienta. Dlatego musisz zadbać o wiarygodność legitymując się dowodem osobistym i dokumentem stwierdzającym, że jesteś właścicielem mieszkania. Kupujący musi być pewien, że nie jesteś osobą podstawioną, oszustem. Końcowe negocjacje prowadź wspólnie ze współmałżonkiem, aby kupujący wiedział, że oboje macie te same zamiary. Jeśli z jakichś powodów będzie to trudne lub niemożliwe przygotuj odpowiednie pełnomocnictwo. Jeżeli mieszkanie jest obciążone kredytem nie ukrywaj tego faktu. Przedstaw partnerowi odpowiedni dokument bankowy. Poinformuj, w którym sądzie i pod jakim numerem księgi wieczystej zarejestrowano nieruchomość. Księgi są jawne, a ich przeglądanie bezpłatne. Niech kupujący osobiście sprawdzi w dziale I księgi wieczystej położenie nieruchomości, w dziale II kto jest właścicielem, a w dziale IV zabezpieczenie wierzytelności.



Jeśli sprzedajesz mieszkanie spółdzielcze przedstaw zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające, że jako dotychczasowy właściciel wywiązałeś się z zobowiązań finansowych, nie zalegasz z opłatami za wodę, ciepło itd. Przedstaw ostatnie rachunki opłat za telewizję kablową, prąd, gaz, telefon. Jeśli sprzedaż mieszkania jest już pewna wymelduj z niego dotychczasowych lokatorów i właściwy dokument z urzędu gminy przedstaw kupującemu. W dniu podpisania umowy należy spisać stan liczników, jako sprzedający mieszkanie powinieneś rozwiązać umowy z zakładem energetycznym i ewentualnie z gazownią. Na koniec kilka praktycznych wskazówek dotyczących sprzedaży:



- przed przystąpieniem do procesu sprzedaży przeczytaj książkę pt. ”Wywieranie wpływu na ludzi – teoria i praktyka” (Robert Cialdini, Gdańskie Wydawnictwo Psychologiczne). Z książki dowiesz się jak skutecznie negocjować z klientami, jakich użyć sztuczek, aby przeforsować swoją cenę.



- Pamiętaj, że czego byś nie sprzedawał zawsze sprzedajesz korzyści i atrakcje. Dotyczy to także nieruchomości. Każde mieszkanie ma swoje walory nawet wtedy, gdy inni widzą same minusy. Szukaj klienta, który te walory dostrzeże i zaakceptuje.



- jako doświadczony inwestor pomóż swojemu klientowi uzyskać kredyt. Jest bardzo prawdopodobne, że Twój bank będzie miał najlepszą ofertę. Klient zaciągając kredyt w Twoim banku spłaca Twoje zadłużenie upraszczając wszystkim życie.



- przygotuj profesjonalną stronę internetową z wieloma zdjęciami i informacjami o nieruchomości. Polecam Google i inteligentne narzędzie Page Creator umożliwiające budowę strony internetowej bez znajomości języka HTML. Google daje 100 MB przestrzeni na dysku szybkiego serwera. Poza zdjęciami umieścisz nawet film o walorach Twojego mieszkania.



- na czas akcji marketingowej uruchom specjalny telefon komórkowy (na kartę), który zlikwidujesz po zakończeniu transakcji. Jeśli tego nie zrobisz jeszcze długo po sprzedaży możesz być niepokojony przez spóźnionych klientów.



- ze względów bezpieczeństwa każdego oglądającego mieszkanie poproś o numer telefonu i dowód osobisty. Tak postępują (a przynajmniej powinni) zawodowi pośrednicy.



- mieszkanie prezentuj w dzień, gdy jest dobrze oświetlone. Wnętrza przygotuj specjalnie na wizytę gości. Na stoliku przygotuj lampkę alkoholu (zaproponuj klientowi), na ścianach powieś obrazy. Zadbaj o ogólną czystość we wnętrzu.



- pamiętaj o zasadzie brytyjskich pośredników sprzedaży nieruchomości: mieszkania sprzedaje się w kuchni i łazience, co oznacza, że te pomieszczenia powinny być szczególnie dopieszczone.



- jeśli z jakichś powodów Twój klient za mieszkanie może zapłacić później (czeka na kredyt, sprzedaż innej nieruchomości itp.) spisz odpowiednie umowy i zaproponuj mu wynajęcie mieszkania według obowiązujących stawek.



- o bezpieczeństwo transakcji musi zadbać notariusz. Poszukaj rejenta wśród znajomych, wynegocjuj najlepszą cenę.



- jeśli już zdecydowałeś się na sprzedaż powinieneś mieć pomysł w co zainwestujesz zarobione pieniądze. Posiadanie pieniędzy, to też problem…

–
Fragment ebooka o inwestowaniu w mieszkania http://ebook24.googlepages.com
Artykuł pochodzi z serwisu www.Artelis.pl